谭勇波 （岳阳市房地产开发管理办公室主任）
    从晚上起到现在，天气一直在下雨，今天我们在这里召开2010年岳阳市房地产发展趋势论坛，预示着我市房地产业2010年发展环境是风调雨顺。借助今天这个论坛的机会，我想结合国家宏观调控政策，谈一谈对2010年岳阳市房地产市场发展趋势的一些个人看法。我发言的题目是《正确解读宏观调控政策、促进房地产市场平稳健康发展》。
   
   
    自2009年12月开始，国家接连出台一系列具体的宏观调控政策。具体包括：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强房地产市场监管、推进保障房建设四大举措；国家五部委通知要求，开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让金的50%；国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，继续强调加快中低价位、中小套型普通商品住房建设和廉租房建设，首次提出实施差别化的住房税收政策和信贷政策，以及规范央企在房地产市场的投资行为等。
   
   
    房地产行业是与国家政策紧密相关的行业之一，宏观调控政策的出台，引起了社会对楼市走向的普遍关注。2009年以来，为应对国际金融危机，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在4万亿投资以及十大产业振兴规划的刺激下，我国经济快速平稳回升。从房地产业来看，伴随着宏观调控政策的落实，房产消费信心得以重新建立，成交量是“井喷”式上涨，成交均价在短期内强烈反弹。住房和城乡建设部在2009年7月就派出调研组到全国各地调研，房地产市场监管司张小宏副司长带队对湖南调研，当时我和刘高聃主任代表岳阳参加了座谈会，部里调研的重点就是各地房地产市场的供应和价格，并透露了对一线城市房地产价格的快速上涨的关注。事实上，综合分析这一轮宏观调控政策，可以发现，这一轮宏观调控政策不是在经济过热的情况下对房地产行业的打压，主要目的在于控制房价过高以及由此带来的金融风险。
   
   
    宏观调控政策的频繁出台，给部分城市的房地产市场带来了一些明显影响，北京、深圳、天津等城市今年元月份的商品房成交套数和二手房成交套数大幅下降，那么，这一轮宏观调控政策会对岳阳市的房地产市场带来什么影响？2010年我市房地产市场的发展趋势究竟如何？这是社会各界普遍关注的问题。我认为2010年乃至今后相当长一段时间，岳阳的房地产业都应该是平稳发展，这主要是由国家宏观经济形势和岳阳房地产市场的基本面决定的。
   
   
    首先，全球经济复苏乏力，贸易保护主义盛行，这势必严重影响到我国的出口，在消费、投资、出口这三驾拉动经济增长的马车中，现在更得倚重消费和投资的拉动。而房地产在拉动消费和投资方面具有不可替代的支柱地位。2009年中央经济工作会议明确提出；“2010年将继续实施适度宽松的货币政策”“支持居民自住和改善性购房需求”。综合分析国家出台的房地产业宏观调控政策，主要是围绕“惠民生、防风险”这两条主线展开的。
   
   
    惠民生，主要体现在两个方面：一是着力增强保障性住房和普通商品房有效供给；二是支持居民合理消费，同时抑制投机性购房需求。保障性住房供应是社会福利体系的一部分，保障对象仅限于低收入家庭，增加保障性住房不会对目前商品房市场产生很大的冲击和影响。至于投机性购房这一块，从市场调查分析来看，2009年岳阳市销售的商品住宅当中，大约有四成属于首次购房，改善型购房约占五成左右，投资投机性购房仅在一成左右，所以我们认为，就岳阳市目前的情况来看，不存在大量的投机炒房行为。
   
   
    防风险，主要体现在三个方面：加强房地产信贷风险管理；防范投机性资金冲击；加强房地产市场秩序的监管。房地产业与金融业息息相关。2009年，全国房地产贷款已占到银行贷款增量和整个贷款余额的20%左右。要防范金融风险，首当其冲就是要控制房地产信贷风险。由于全国房地产投资的高位运行和一线城市房价的过快上涨，引起了国家对房地产信贷风险的重视。“国十一条”规定的严格二套房贷以及房企信贷政策和人民银行上调存款准备金率，目的就是要控制开发贷款风险和按揭贷款风险。这些防范风险的政策对岳阳的房地产市场不会造成很大的影响。首先，从企业资金来源上看，根据市统计局统计表明，2009年我市开发企业资金来源共计52.89亿元，国内贷款、企业自筹、预收款分别是 8.1亿元、25.11亿元、19.68亿元。占资金来源的15.31%、47.48%、37.21%，资金主要来自企业自筹和预收款，贷款所占比例低于全国平均水平。其次，从价格上来看，岳阳市房价同比国内同类城市，房价水平并不算太高，二套房贷首付四成对岳阳市场的影响肯定要小于对房价偏高的城市的影响；再次，“国十一条”明确提出要执行“差别化的信贷政策”和“差别化的住房税收政策”，两个“差别化”的细则虽然尚未出台，但充分体现了国家对房地产市场采取的是有保有压的态度，比起2005年“国八条”和2006年“国六条”的一刀切，有明显区别，对岳阳这样的三线城市的房地产市场来讲，是一种利好的信号。
   
   
    岳阳房地产市场正处于成长期。2009年，全市房地产完成投资51.3亿元，虽然同比2008年增长了47.07%，但投资总额仍然处于全省第4位，与我市GDP在全省排名第二相比，仍有差距；房地产投资仅占到全市固定资产投资的11%，相对于全省平均水平的16%而言，房地产行业仍有广阔的发展空间。岳阳的房价与全国、全省同类城市相比，也处于中下水平，可以说属于价值“洼地”。
   
   
    因此，我们预计2010年，岳阳房地产开发投资仍将持续增长，商品房销售量和销售价格将平稳上涨，房地产市场将会平稳健康发展。